A regularização fundiária de núcleos urbanos devolutos 

Para a regularização de núcleos urbanos inseridos em áreas devolutas, é necessário fazer uma interpretação conjunta de dispositivos federais e estaduais.
Antes de se iniciar o processo, é necessário traçar um panorama geral da irregularidade fundiária no assentamento a ser regularizado e identificar a sua situação dominial. 

Deverão ser encaminhados os documentos abaixo:

  • Ofício à SECIR, assinado pelo(a) Prefeito(a), solicitando parceria para a regularização do núcleo urbano informal;
  • Lei que delimita o perímetro urbano e declaração de que a área situa-se nesse perímetro. Na hipótese de a área localizar-se em distrito, encaminhar a Lei Municipal que institui o distrito;
  • Legislação municipal incidente sobre o território ocupado pelo núcleo urbano informal, tais como (se houver): a)Plano Diretor; b)Lei de uso e ocupação do solo; c)Código de posturas; d)Lei específica de regularização fundiária; e)Lei de urbanização específica;
  • Levantamento planialtimétrico cadastral do núcleo urbano informal a ser regularizado. Caso não exista, enviar a delimitação do perímetro na extensão KML ou KMZ do núcleo urbano informal e sua delimitação, destacando, de maneira preliminar, qualquer restrição à ocupação, especialmente as áreas de risco e aquelas inseridas em áreas de preservação permanente;
  • Encaminhamento de eventuais documentos que versem sobre a situação dominial da área, tal como matrículas, transcrições, escrituras públicas, contratos de compra e venda, dentre outros. Na hipótese de inexistência de matrícula ou transcrição para a área, encaminhar declaração de que não se encontrou qualquer indício de registro para o imóvel;
  • Estudo de viabilidade da regularização: Este documento contém uma proposta para elaboração do estudo de viabilidade da regularização. Seu escopo não é obrigatório, entretanto o texto final deve contemplar as informações que podem auxiliar a regularização do núcleo urbano informal. Sempre que possível, inserir fotos que ilustrem o que foi escrito;
  • Planta de sobreposição das matrículas inseridas na área a ser regularizada: Este documento possibilita a identificação de lotes com registro já existente e os limites de cada matrícula dentro da área.

Recebidos os documentos, analisa-se a viabilidade de formalização de parceria com o Município para a condução do procedimento de regularização. Para a constatação dessa viabilidade, a SECIR poderá exigir documentos complementares e também realizar visita ao núcleo urbano que será regularizado.

Caso o núcleo urbano não esteja inserido em área devoluta, o município pode conduzir o procedimento de regularização, desde que em atendimento ao disposto na legislação federal pertinente.

Uma vez formalizada a parceria, deverá ser feito o requerimento da regularização fundiária, nos moldes do art.14 e art.28 da Lei Federal 13.465 de 2017.

A regularização de núcleo urbano será conduzida em 3 (três) macro etapas:

1) REGULARIZAÇÃO DA BASE DOMINIAL
    a) Demarcação da área irregular.

O bairro deverá ser demarcado, ou seja, medido de forma georreferenciada. Essa demarcação deve estar em conformidade com as normas pertinentes, em especial a NBR 13.133, e conter os seguintes requisitos:

  • Delimitação do bairro a ser regularizado;
  • Indicação de Confrontantes do bairro;
  • indicação do instrumento utilizado para medição
  • Memorial Descritivo do bairro;
  • Georreferenciamento da Área;
  • Curvas de Nível;
  • Sistema Viário;
  • Eixos de Vias;
  • Meio-Fio / Calçada;
  • Tipo de Pavimentação;
  • Nome oficial do Logradouro e Popular;
  • Numeração das Quadras;
  • Numeração dos Lotes;
  • Divisa dos lotes com respectivas áreas e cotas;
  • Rede de Drenagem Pluvial;
  • Rede de Esgoto Sanitário;
  • Rede de Energia Elétrica;
  • Delimitação de Área de Preservação, quando houver;
  • Demarcação de Áreas Livres e Institucionais, quando houver;
  • Demarcação de Áreas de Risco, quando houver.

Os municípios podem executar o levantamento diretamente ou indiretamente, aderindo à Ata de Registro de Preço do Estado.

    b) Abertura de matrícula em nome do Estado de Minas Gerais.
Como a área que está sendo regularizada é presumivelmente devoluta e, portanto, pertencente ao Estado de Minas Gerais, esta deverá ter a sua situação dominial regularizada anteriormente à elaboração e protocolo do Projeto de Regularização Fundiária no Cartório de Registro de Imóveis - CRI. Para tal, será encaminhada ao CRI, pelo Município ou Estado, solicitação quanto à abertura de matrícula nos moldes do art.195-B da Lei de Registros Públicos.

2) REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO
   a) Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária

Com base no levantamento topográfico, o município deverá elaborar um Projeto de Regularização Fundiária, que consiste na representação gráfica da estrutura do núcleo urbano, delimitando quadras, lotes, ruas, passeios e demonstrando as medidas adotadas para viabilizar a regularização.

    b) Processamento administrativo da regularização e emissão da Certidão de Regularização Fundiária.
Após a elaboração do Projeto de Regularização Fundiária, o Município deverá realizar as notificações dos confrontantes, proprietários e de terceiros interessados. Após a referida etapa, o Município emitirá Certidão de Regularização Fundiária, que aprovará o Projeto de Parcelamento e será instrumento para protocolo do procedimento no CRI.

3) REGULARIZAÇÃO DA POSSE
   
Protocolado o Projeto de Regularização Fundiária no Cartório de Registro de Imóveis, é hora de entregar aos posseiros os títulos de domínio, desde que preenchidos os requisitos previstos nas leis estaduais de legitimação de terras devolutas urbanas.